확정일자 vs 전세권설정등기 차이점, 어떻게 다를까?

확정일자 vs 전세권설정 등기 차이점은 무엇일까?

 

확정일자 vs 전세권설정등기 차이점, 어떻게 다를까?

최근 집값 하락으로 집주인으로부터 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 급증하고 있다고 합니다.

 

대부분 전세로 집을 얻을 경우 부족한 돈은 전세자금 대출 및 보통 전 재산을 다 쏟아 붓는다. 그래서 전세보증금은 임차인의 전 재산이 되는 경우가 대부분이다.

때문에 전세로 집을 구할 때는 가장 큰 걱정 중 하나는 "내 전세 보증금을 돌려받을 수 있을까" 하는 것이다.

최근 뉴스에 따르면, 지난 8월에는 돌려받지 못한 전세보증금 금액이 사상 처음으로 1000억원을 돌파하면서, 소위 깡통전세가 사회적인 이슈로 떠오르고 있다.

 

오늘은 세입자로서  전세보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

전세보증금을 지킬 수 있는 대표적인 방법으로는 "확정일자와 전세권 설정등기"외에도 "전세보증보험"에 가입함으로써 소중한 전세보증금을 지킬 수 있다.

 

우선 확정일자는 집을 계약할 때 작성하는 임대차계약서에 있는 계약 날짜이다.

 

이 임대차계약서를 법원이나 동사무소 등에서 확인받아, 임대차 계약서에 해당 날짜가 적힌 도장을 받으면 법적으로 인정받게 된다.

전세권 설정등기는 부동산 등기사항전부증명서에 전세 세입자라는 사실을 증명하는 것이다.

이 전세권 설정등기를 통해 계약한 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 보장한다.

전세권 설정등기와 확정일자의 차이점은 집주인의 동의 여부와 비용이다.

 

전세권 설정등기는 집주인의 동의가 반드시 필요한 반면, 확정일자를 받는 것은 집주인의 동의가 필요 없다.

 

전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 일반적으로 법무사 대리 비용까지 수십만원 가량을 지불해야 한다.

하지만 확정일자는 수수료 600정도 이다. 이러한 차이 때문에 일반적으로 상대적으로 저렴하고 간편한 확정일자에 대한 선호도가 높다.

그렇치만 전세보증금을 제대로 반환받지 못할 경우가 발생하면, 전세권설정 등기가 더 유리할 수 있다.

 

확정일자를 받은 임차인은 별도로 임대인에게 임차보증금 반환청구소송 등을 제기하고, 재판을 해서 승소해야 강제 임차보증금 반환청구 집행 절차로 나아갈 수 있다.

 

여기에 말소기준 권리인 근저당이 잡혀 있다면 보증금을 전부 다 돌려받을 수 없을 수도 있다. 

하지만 임차인이 전세권설정 등기를 받은 경우 별도의 재판 판결절차 없이도 직접 경매신청을 할 수 있다.

또한 경매 시 보증금의 보상 차이도 다르다.

 

확정일자를 받은 경우 건물과 토지가격을 합산한 금액에서 보증금 보상이 이루어지지만, 전세권 설정만 하면 건물의 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있다.

전입신고 필요 여부도 다르다.

 

전세권설정 등기는 이사나 전입신고 이전에도 신청이 가능하지만, 확정일자는 이사를 마치고 전입신고를 하면서 확정일자를 받을 수 있다.

또한 전세권설정은 신청 당일부터 효력이 발생하는 반면, 확정일자는 신청일 다음날부터 효력이 발생하는 차이점이 있다.

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확정일자 vs 전세권설정등기 차이점

 

	집주인의 동의 필요 유무	소요되는 비용
확정일자	집주인 동의가 필요없다	수수료 600원
전세권설정등기	집주인의 동의가 필요 하다	보증금 액수에 따라 보통 수십만원의 비용이 발생

 

 

확정일자

 

확정일자란 전세로 살집의 관할 주민센터(동사무소) 또는 법원 등에서 주택임대차 계약(전세계약)을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서(전세계약서) 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 해당 날짜를 말한다.

 

전입신고와 함께 시. 군. 구. 동사무소, 읍·면·동사무소에서 확정 일자일을 받는 방법이 가장 일반적이다. 또한 인터넷으로도 확정일자 신청이 가능하다.

임대차 계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어졌다. 
입주와 전입신고를 마친 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있다. 

이는 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인은 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안해 만든 제도다.

 

 

확정일자를 받아야 하는 이유?

주택의 인도. 전입신고, 확정일자를 받게되면 대항력이 발생하여 임차인은 우선변제권을 갖게 됩니다.

 

 

대항력이란? 

 

대항력은 임차인이 제삼자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다.

이는 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로, 세입자가 가장 신경써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률용어 중의 하나이다

 

우선변제권이란 ?

 

임차주택에 경매 또는 공매가 진행될 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리, 선순위 권리자에 우선할 수는 없다.

주의해야 할 점

전입신고를 안 하고 확정일자만 받으면 대항력이 발생하지 않는다. 따라서 경매 등으로 집이 넘어가면 나의 보증금에 대한 권리를 주장할 수 없다.
그래서 반드시 확정일자, 주택의인도, 전입신고 모두 해야 우선변제권을 주장하실 수 있다.

계약 연장 시 확정일자

계약연장시 기존 계약서 변동사항 없으면,  재개약서 작성 및 확정일자가 필요 없다.

그러나, 기존계약서 변동사항 발생하면 예를 들어 보증금 증액이 발생하면 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존 금액에 대해서는 효력은 살아있고 증액된 금액에 대하여 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

전세권 설정등기

법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항 전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것이다. 

이렇게 하면 그 집의 등기사항 전부증명서를 보는 사람 누구나 이 집에 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있다.

하지만 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다. 
임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다.

 

전세권 설정등기를 해야 하는 이유

 

우선 전세권설정등기를 해야 하는 이유는 전세 계약기간이 종료되어서 임차인이 이사를 함에도 불구하고, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인이 확정일자만 했다면  별도로 임차보증금 반환청구소송 등을 제기해 승소 판결을 받아 강제집행을 신청해야 한다.

 

하지만  전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 임차인이 직접 경매를 신청할 수 있다는 장점이 있기 때문에 전세권 설정등기를 하는 게 유리하다.

 

 

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인터넷으로 확정일자 받는 방법

 

 

▶ 준비해야하는 서류: 임대차계약서 (PDF 파일 변환된 계약서 파일)

 

1. 인터넷등기소에 접속한다. 그리고 로그인하고, 확정일자를 클릭한다.

 

인터넷으로 확정일자 받는 방법 01

 

2. 신청서 작성하고 제출하기 클릭한다.

인터넷으로 확정일자 받는 방법 02

 

 

3.신청서 작성하고 아래하단 "신규" 버튼을 클릭해서 제출한다.

 

인터넷으로 확정일자 받는 방법 03

 

4. 기본구분란에서 신규, 재계약을 선택하고, 부동산구분도 선택한다.

 

인터넷으로 확정일자 받는 방법 04

 

• 수수료는 500원입니다.
• 주택의 소재지에 정보를 입력합니다.

 

5. 계약정보를 입력하고, 임차인 임대인 정보를 입력한다.

 

인터넷으로 확정일자 받는 방법 05

 

6.해당 확정일자를 신청하는 신청인 정보를 입력하고, 계약서 PDF파일을 첨부하면 신청서서류접수가 완료됩니다.

 

인터넷으로 확정일자 받는 방법 06

 

 

그 뒤 작성확인 및 완료버튼을 클릭해주면 확정일자 신청은 완료됩니다.

 

전세권 설정등기 신청 시 제출서류 

 

 

전세권 설정 계약서

 

• 임대차 계약서 등 등기원인을 증명하는 서면을 첨부합니다.
•  위임장(해당자에 한함)
  전세권 설정등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.
• 등기필 정보 또는 등기필 정보 통지서

 

시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

 

 

서류  종류	서류에 대한 추가 설명
신청인의 주소 등을 증명하는 서면 등기권리자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본 등기의무자의 인감증명서	법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명 법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출
도면(해당자에 한함)	도면은 시·군·구청에서 발급받아 전세권이 설정되는 부분을 표시해 첨부하기도 하나, 시·군·구청에서 발급 시 등기의무자인 소유주만이 발급받을 수 있어, 준비하기가 수월하지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우에는 도면을 직접 그려 제출하면 됩니다.
등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)	등록면허세  란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다 전세권의 설정등기 시 등록면허세 : 전세금액 × 2/1,000 지방교육세  란  지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다 지방교육세란 등록면허세액 × 20/100 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

 

 

은행을 통해 준비해야 할 서류

 

 

서류  종류	서류에 대한 추가 설명
등록면허세영수필확인서	시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다. ▶ 국민주택채권의 매입 불필요 전세권 설정등기는 부동산보존등기, 이전등기, 저당권 설정등기 및 이전등기가 아니므로 국민주택채권을 매입하지 않아도 됩니다.
대법원등기 수입증지의 구입	대법원등기 수입증지(등기신청 수수료) ▶ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다 ▶ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 하여 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다. ▶ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다. ▶ 서면방문신청: 15,000원 ▶ 전자표준양식신청, e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청 : 13,000원 ▶ 전자신청: 10,000원 ▶ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다 ● 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는, (대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내)에서 확인하실 수 있습니다.